Comprar una vivienda nueva en España puede ser una excelente decisión. Hacerlo cuando el inmueble todavía no está terminado, o incluso cuando su construcción apenas ha comenzado, exige algo más de cautela.
Si has encontrado una vivienda sobre plano en España, especialmente en zonas con una importante presencia de compradores internacionales como Málaga, Mijas, Marbella o la Costa del Sol, el proceso es perfectamente manejable. La clave está en saber qué estás firmando, qué cantidades estás entregando y qué garantías existen antes de asumir compromisos económicos importantes.
En LBO Legal acompañamos a compradores internacionales durante todo el proceso. En esta guía explicamos, de forma práctica, los principales aspectos que conviene tener en cuenta.
La agencia inmobiliaria y tu abogado tienen funciones diferentes
La agencia inmobiliaria y el promotor trabajan para que la operación salga adelante. El abogado del comprador tiene una función distinta: proteger exclusivamente los intereses de su cliente.
Esta diferencia adquiere especial importancia en las compras sobre plano, porque el comprador puede entregar cantidades relevantes meses o incluso años antes de recibir la vivienda.
Por ello, antes de firmar un contrato privado de compraventa o realizar pagos importantes, resulta recomendable que la operación sea revisada por un abogado independiente.
¿Qué debe comprobarse antes de comprar?
El trabajo jurídico comienza analizando tanto la vivienda como al promotor.
Entre otras cuestiones, conviene verificar quién es el propietario del terreno, qué cargas existen sobre la finca, si existen hipotecas u otras limitaciones registrales y cuál es la situación urbanística y jurídica de la promoción.
Cuando se trata de una vivienda sobre plano, el análisis debe ir más allá.
Es necesario comprobar que el promotor dispone de los derechos necesarios sobre el terreno, conocer el estado de las licencias y autorizaciones, revisar la documentación urbanística disponible y verificar que la vivienda que se pretende adquirir coincide con el proyecto aprobado.
También deben analizarse los planos, memoria de calidades, aparcamientos, trasteros, zonas comunes y cualquier otro elemento que haya sido determinante para la decisión de compra.
El objetivo es sencillo: el comprador debe saber exactamente qué está comprando antes de quedar jurídicamente vinculado.
Cuidado con los contratos de reserva
Muchas operaciones comienzan con la firma de un documento de reserva y el pago de una cantidad relativamente reducida.
Que el primer pago sea de unos pocos miles de euros no significa que el documento carezca de importancia.
Un contrato de reserva puede establecer si la cantidad entregada es reembolsable, fijar plazos para la firma del contrato privado de compraventa y regular las consecuencias que se producirían si alguna de las partes decide finalmente no continuar con la operación.
Por ello, siempre que sea posible, recomendamos solicitar asesoramiento jurídico antes de firmar la reserva, y no una vez que ya se ha asumido el compromiso.
Los pagos anticipados deben estar protegidos
Este es uno de los elementos esenciales de cualquier compra sobre plano.
La normativa española establece mecanismos de protección para determinadas cantidades entregadas anticipadamente por los compradores cuando la vivienda todavía se encuentra en construcción.
En términos generales, el objetivo de estas garantías es proteger al comprador frente al supuesto de que la construcción no llegue a iniciarse o la vivienda no sea entregada en las condiciones y plazos legalmente exigibles.
Por eso, el abogado no debe limitarse a comprobar cuánto dinero se está solicitando al comprador.
También debemos conocer dónde se va a ingresar ese dinero, en qué concepto y qué protección existe sobre las cantidades entregadas.
Cuando faltan uno o dos años para la finalización de la promoción, esta comprobación resulta especialmente importante.
El contrato privado de compraventa es fundamental
El contrato privado suele ser el documento central de una adquisición sobre plano.
En él se regulan, entre otras cuestiones, el precio, el calendario de pagos, la fecha prevista de entrega, las características de la vivienda y las consecuencias de un eventual incumplimiento.
Una revisión jurídica adecuada no debe centrarse únicamente en el precio.
También conviene analizar cuestiones como estas: ¿qué ocurre si la promoción se retrasa?, ¿dispone el promotor de prórrogas contractuales?, ¿en qué circunstancias puede el comprador resolver el contrato?, ¿qué sucede con las cantidades ya pagadas?, ¿puede modificarse la memoria de calidades?, ¿qué documentación debe existir antes de pagar el importe final?
Todas estas cuestiones resultan mucho más fáciles de gestionar antes de la firma.
Necesitarás un NIE
Los compradores extranjeros necesitan normalmente obtener un Número de Identidad de Extranjero, NIE, para realizar numerosas operaciones jurídicas, fiscales y administrativas en España.
El NIE puede tramitarse con suficiente antelación respecto de la firma definitiva, por lo que no existe motivo para esperar a que la construcción esté prácticamente terminada.
Dependiendo de las circunstancias, también puede resultar conveniente otorgar un poder notarial para que el abogado pueda realizar determinadas actuaciones en España en nombre del comprador.
Esto puede simplificar considerablemente el proceso para clientes que residen fuera de España.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda nueva?
Cuando se adquiere una vivienda nueva directamente al promotor, la fiscalidad es diferente de la correspondiente a una vivienda de segunda mano.
Con carácter general, la adquisición está sujeta a IVA y también puede estar sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, conocido habitualmente como AJD.
Actualmente, el tipo general de IVA aplicable a la adquisición de vivienda nueva es del 10 %, salvo determinados supuestos específicos.
En Andalucía, por ejemplo, el tipo general de AJD aplicable actualmente es del 1,2 %, aunque existen determinados tipos reducidos en función de las circunstancias.
En cualquier caso, la fiscalidad debe comprobarse individualmente antes de la firma, ya que puede variar en función del inmueble, su ubicación y la situación particular del comprador.
¿Qué ocurre cuando termina la construcción?
La finalización de la obra no significa que el comprador deba acudir inmediatamente a firmar y pagar el saldo pendiente.
Antes de completar la operación debe verificarse la situación jurídica final de la promoción y revisar la documentación necesaria para la entrega y escrituración.
También deben comprobarse las cantidades finales, coordinarse la notaría y, si existe financiación bancaria, organizar adecuadamente la intervención de la entidad financiera.
Posteriormente se firma la escritura pública de compraventa ante notario, se gestionan los impuestos correspondientes y se inscribe la propiedad a nombre del comprador en el Registro de la Propiedad.
Cuando asesoramos a un comprador internacional, nuestro objetivo es coordinar todos estos pasos para que exista un único equipo jurídico supervisando la operación desde el principio hasta la inscripción final.
¿Y si aparecen defectos después de recibir la vivienda?
La normativa española contempla diferentes regímenes de responsabilidad por defectos constructivos.
Con carácter general, existen determinados plazos de responsabilidad según la naturaleza del defecto, que pueden alcanzar uno, tres o diez años en función de si afectan a terminaciones, habitabilidad o elementos estructurales del edificio.
Por ello, la relación jurídica con la promoción no termina necesariamente el día en que se entregan las llaves.
También es importante revisar correctamente la vivienda en el momento de la entrega y documentar las posibles incidencias que puedan existir.
¿Tengo que estar físicamente en España durante todo el proceso?
Normalmente, no.
Una compra correctamente organizada permite realizar gran parte del procedimiento a distancia.
La documentación puede intercambiarse electrónicamente, las reuniones pueden realizarse por videoconferencia y, cuando resulte conveniente, el comprador puede otorgar un poder para que determinadas gestiones se realicen en España en su nombre.
Para un comprador internacional, el objetivo debería ser precisamente ese: que el proceso jurídico resulte previsible y que solo tenga que desplazarse cuando realmente sea necesario.
El mejor momento para contratar a un abogado es antes de comprometerse
En una compra sobre plano, gran parte del valor del asesoramiento jurídico es preventivo.
Una vez firmado el contrato y transferidas cantidades importantes, puede resultar mucho más difícil renegociar determinadas cláusulas o corregir problemas que podrían haberse detectado anteriormente.
Por ello, el momento idóneo para solicitar asesoramiento es después de encontrar la vivienda, pero antes de comprometerse definitivamente con la compra.
En LBO Legal acompañamos a clientes españoles e internacionales durante todo el proceso de adquisición de inmuebles en España: revisión jurídica de la promoción, análisis contractual, implicaciones fiscales, obtención de NIE, poderes notariales, coordinación con promotores y agencias inmobiliarias, firma ante notario y posterior inscripción registral.
Tú eliges la vivienda. Nosotros nos encargamos de todo el proceso jurídico que hay detrás.
Víctor López
Director de LBO Legal
